XPDR-2018-01007

溆政办发〔2018〕10号

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各乡镇人民政府，县直有关单位：

《溆浦县规范农村村民建房管理办法》已经第十七届县人民政府第9次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

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2018年2月6日

溆浦县规范农村村民建房管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范农村村民建房行为，集约节约用地，改善农村人居环境，建设美丽乡村，推进我县新农村建设，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规及《湖南省人民政府办公厅转发省国土资源厅〈关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见〉的通知》（〔2014〕11号）和《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（〔2016〕81号）文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条  县人民政府将乡镇土地管理、控违拆违纳入乡镇人民政府耕地保护目标责任考核和全县依法行政考核内容。

第三条  县国土资源局负责指导全县农村村民建房的用地监督管理和农用地转用呈报工作；县住建局负责全县村镇规划农村村民建房的指导和监督管理工作；县财政局要整合有关涉农资金，确保农村建房管理工作经费，并对规范农村建房的工作典型实施奖补；县环保局和县农业局要积极开展农村环境卫生连片整治和新农村建设。

按照属地管理原则，乡镇人民政府对本辖区内农村村民建房的违法建设、违法用地行为依法予以查处，并限期整改；对违法建设逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，应当责令拆除或者强制拆除。

第四条  各乡镇要成立规划委员会，各乡镇长为规划委员会主任，分管村镇规划和国土资源的领导为副主任，村镇规划建设管理所、国土资源所、政府相关部门及辖区范围内村主任为成员。

村镇规划建设和农村村民建房审批必须经规委会同意，由乡镇政府召开会议集体研究决定。

第五条  本办法所称农村村民建房是指农村村民个人在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为。村民建房必须依法申请使用集体经济组织的土地。

农村宅基地是指农村村民个人经依法取得用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括住房、厨房、厕所、杂屋及庭院等附属设施用地。

农村村民是指户籍在农村集体经济组织辖区范围内，依法享有权利并承担义务的村集体经济组织成员。

第六条  农村村民建房应坚持以下原则：

1.一户一宅原则。一户农村村民只能拥有一处农村住宅。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

2.建新拆旧原则。原址重建的，除保留施工期间的必需生活用房外，应当在拆除旧房后方可开工建设。保留的生活用房应当在新房建成后3个月内拆除。需异地新建的，应当在新房建好后6个月内自行拆除旧宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将旧宅基地使用权退还原集体经济组织。

3.符合规划原则。农村村民住房用地，必须符合村庄规划和土地利用总体规划。

4.节约用地原则。要从保护耕地、有利生产、方便生活的角度出发，盘活农村存量建设用地。充分利用原宅基地，村内空闲地和周边低丘缓坡等地类建房。

5.相对集中原则。农村村民建房要有规划、有计划地逐步向集镇、中心村和农村居民点集中，应与美丽乡村建设、农村土地综合整治相结合。鼓励村民集中连片建房，集中连片建房点有6户以上村民有建房需求的可向乡镇人民政府提出规划建房申请，由乡镇政府免费为其做出详规。

6.从严监管原则。受理宅基地申请后村镇规划建设管理所、国土资源所应及时到实地踏勘，审查申请人是否符合建房条件，建房用地选址是否符合规划要求；宅基地经依法批准后，及时到实地丈量划定宅基地红线，并监督按放线施工；村民住宅建成后及时到实地检查，是否按照批准的面积和要求使用土地。

7.依法审批原则。村民建房必须严格按照村庄建设规划、土地利用总体规划和相关法律法规规定的程序、权限依法审批。严禁未批先建或者违反规划占用土地建房。

第七条  严禁城镇居民在农村购买房屋或宅基地。因农转非、继承房产或经有批准权的部门批准使用集体土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不得对所属房产进行改扩建；房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失，并依法予以收回。

禁止非法买卖或者以其他不正当手段非法转让农村村民建房用地。

第二章  建房申请条件

第八条  符合下列条件之一的，村民可以在本集体经济组织的土地上申请建房：

1.多子女家庭，有子女已达婚龄，确需分居分户（分户后父母身边必须有一个子女伴靠父母）的；

2.因国家建设原宅基地被征收的；

3.因自然灾害或者实施村镇规划、土地管理需要搬迁的；

4.原房屋破旧，宅基地面积偏小，需要翻建、扩建的。

5.因被劳动教养、服刑等特殊原因将农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业活动，承担村民义务，且无住房的农业人口。

6.本村现役军人及配偶、子女已落户在本村组，无住房的。

7.法律、法规规定的其他情形。

第九条  有下列情形之一的，不予批准村民建房申请：

1.申请建房用地不符合村镇建设规划和乡镇土地利用总体规划的；

2.选址占用基本农田或占用农用地未办理农用地转用审批的；

3.原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

4.一户一子女有一处以上（含一处）宅基地的；

5.将住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途再申请宅基地的；

6.已列入规划改造范围的；

7.原有住宅拆迁时已按城市房屋规定进行补偿安置的；

8.户籍不在本集体经济组织内或户籍虽已迁入，原住房未拆除或依法转让，没有承包集体经济组织土地，不履行集体经济组织成员同等义务空挂户的；

9.原住房长期空置，无人居住的；

10.存在权属纠纷，在纠纷没有解决之前的；

11.公路、铁路两侧未纳入村庄规划内或未达到公路建筑控制区内的（高速公路不少于30米、国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米、村道不少于3米；从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外的距离分别为：城市市区，不少于8米，高速铁路不少于10米；城市郊区，不少于10米，高速铁路不少于12米；村镇居民居住区，不少于12米，高速铁路不少于15米；其他地区，不少于15米，高速铁路不少于20米）；

12.占用架空电力线路保护区的（导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的区域：1-10千伏5米，35-110千伏10米，220千伏15米，500千伏20米）；

13.占用电力电缆线路保护区的（地下电缆为电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内区域）；

14.选址位于地质灾害隐患点（省、市、县确定的地质灾害隐患点）及地下采空区的；

15.河道管理范围内和水工工程保护范围内的；

16.占用生态资源保护区的；

17.法律、法规规定的其他情形。

第三章  规划管理

第十条  农村村民建房应符合村庄规划和土地利用总体规划，须按照“统一规划、集约节约用地”的要求进行规范管理，坚持先规划后审批，未依法取得建房、用地审批手续的，一律不能建设。

第十一条  科学编制村庄规划。村庄规划编制应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划等相关规划相互衔接，符合上位规划的要求，符合国家相关法律法规和技术标准规范，并遵循合理布局、节约用地、完善功能、保障民生、保护生态、体现特色、综合防灾、确保安全等规划原则，由乡镇人民政府组织编制，报县人民政府审批。

第十二条  规范引导建筑风貌。引导村镇逐步形成体现地方文化特色的建筑风貌。村庄规划建设管理部门应结合农村实际，编制具有地方文化特色、满足农民生产生活需求且为农民所接受的《溆浦县美丽乡村建房标准图集》。建房户应当从中选择一套标准设计图纸，严格按照统一的外观立面、房屋色彩、房屋层数、楼层标高及排水、排污设施等规划要求进行施工，确保一定区域范围内建房风格一致。

县内乡村旅游景点、农家乐和已形成建筑风格特色的乡村区域，村民建房必须按照已形成的建筑风貌确定建筑风格。享受各类财政补助资金的村民住宅，必须严格按照规划和图集进行建设。

第十三条  落实村民建房工程质量管理。加强对村镇建设工程设计的指导。在村镇规划区内凡属乡镇企业、乡村公共设施和公益事业的建筑工程，300平方米或者三层(含)以上的住宅(造价30万元以上)，应当取得相应设计资质证书的建筑施工图，杜绝无证设计和无设计施工，确保村镇建筑质量安全。

第四章  审批管理

第十四条  县人民政府将农村村民建房审批、建房监督管理、查违等权限委托下放到各乡镇人民政府，各乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，负责制定出台农村村民建房管理具体措施和办法，负责农村村民建房的规划、建筑方案审批、施工、质量安全监管等工作。建筑方案不符合规划、规模等要求的，不得审批。

各村委会具体负责本村范围内的农村村民建房的日常监管工作，应结合实际，制订《村规民约》把好村民建房第一关，并负责对批准后建房户在建房过程中是否按规划要求、建筑施工图纸、进行施工的建筑工匠等方面的情况进行日常监督，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为及时劝阻、并上报乡镇人民政府。

村民建房户须向村委会递交《建房责任承诺书》，承诺书中要明确承诺用地及建筑的具体面积、且不超标，按选定设计图施工，安全、质量的保障，旧房的拆除要求，承诺在规定时间内自行拆除旧房，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除等内容。

第十五条  各乡镇人民政府及县住建局、县国土资源局负责做好新的农民居住点和旧村改造选址工作，避开地质灾害易发地段和地下采空区，严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围和公路两侧建筑控制区建房。

第十六条  农村村民建房用地涉及交通、水利、林业、环保、电力、旅游、通讯等设施控制范围的，应当依法进行前置审批或者征求相关部门意见。

第十七条  符合建房条件的农户，每户建房用地面积使用耕地的，不超过130平方米；使用其他土地的，不超过180平方米；使用荒山荒地的，不超过210平方米。建筑层数控制按用地面积130平方米以下（含130平方米）不超过三层（含三层），130平方米以上的不超过二层（含二层）。

第十八条  农村村民建房办理程序：

1.村民向村委会提出建房申请，村委会进行初审，将申请建房户的现有住房面积、户籍关系、用地理由、占地类别、用地面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况在申请人所在的村民小组张榜公示3天；

2.公示无异议后向乡镇人民政府提出申报；

3.乡镇人民政府村镇规划建设管理所、国土资源所5个工作日内进一步审查建房资质，对符合资质的进行现场实地勘测，并留存照片存档，审查是否符合村庄规划，土地利用总体规划，是否符合公路、水利、林业、电力等部门的要求，选址是否合理等。对符合报批条件的，发放《溆浦县村镇规划区建设工程规划报建申请表》《农村居民住宅建设用地呈报表》《资格审查表》等表格；

4.本小组三分之二以上村民签字（村民小组和用地四至土地使用权人必须签字同意），村民小组、村委会签署意见并盖章；

5.提供环保、水利、公路、电力等相关部门意见；

6.乡镇村镇规划建设管理所、国土资源所审查、符合村庄规划及土地利用总体规划，报乡镇人民政府召开会议研究，属占未利用地、宅基地的由乡镇人民政府5个工作日内审批，发放《乡村建设规划许可证（副本）》《建设用地批准书》。涉及占用农用地的，须上报县国土资源局；

7.县国土资源局审核；

8.由县人民政府分批次打捆呈报怀化市人民政府批准；

9.批准后，乡镇人民政府将审批结果张榜公示5天。由乡镇人民政府组织村镇规划建设管理所、国土资源所、村委会现场放线，房屋建成后负责验收；

10.农村村民在建房竣工后，应向乡镇人民政府申请复核，乡镇人民政府应当在5个工作日内安排乡镇分管领导、村镇规划建设管理所和国土资源所工作人员、村委会等人员就建房用地红线、规划以及建筑风格等进行实地复核。对按照批准核发的《乡村建设规划许可证（副本）》要求施工的，复核合格且拆除旧房后，核发《乡村建设规划许可证（正本）》，凭《乡村建设规划许可证（正本）》核发《不动产证》，复核不合格或复核合格未拆除旧房的不得发放《乡村建设规划许可证（正本）》和《不动产证》。

第十九条  涉及占用农用地的，由乡镇人民政府根据县国土资源局的用地计划指标，整理好相关资料报县国土资源局分批上报市国土资源局审批办理农用地转用，没有新增建设用地计划指标的，不得批准用地。

第二十条  村集体经济组织成员建房占用的耕地，由乡镇人民政府组织在本辖区开垦耕地补充，实行先补后占、确保耕地总量不减少，不得向建房户收取耕地开垦费。本辖区内不能实行占补平衡的，乡镇人民政府与其他乡镇协调，可跨区域补充。建房户自行复垦或开发的耕地，经乡镇人民政府会同县国土资源局、县农业局验收确认，由县国土资源局纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于补充农村村民建房占用的耕地。

村集体经济组织成员建房占用耕地指标、占补平衡、耕地补充，可以城乡建设用地增减挂钩的方式予以解决。

村集体经济组织成员建房异地新建的，原住房逾期不拆除的由乡镇人民政府组织拆除，原宅基地纳入复垦规划，优先复垦为耕地，可专项用于建房占耕地占补平衡。

第二十一条  在农村村民建房用地审批过程中，除依法应缴纳耕地占用税外，只收取证书工本费，任何单位和个人不得搭车收取任何其他费用。

第五章  质量安全管理

第二十二条  建设主管部门要充分利用资源优势，加强对建筑工匠施工技能的管理，加大对农民工匠的培训力度，有计划地对砌筑工、钢筋工、焊工、水电工、安装工的培训，提高他们的劳动技能和操作工艺水平，取得从业资格和上岗证书。农村建房必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质的施工队伍承担，建筑工匠应与农户签订建房协议，农村建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责，施工场地要配备安全帽、安全网、脚手架等安全生产设备，并且按合同约定对房屋承担质量保修责任。

第六章  奖  惩

第二十三条  凡集中建房点按村庄规划要求建房，并选用《溆浦县农村村民建房图集》通用标准设计图纸或经批准的房屋建筑设计施工图建设的，工程复核合格后，在符合政策范围内，优先安排农村危改指标及相关基础设施项目经费。

第二十四条  对在农村村民建房规划和管理工作中表现突出的乡镇、村委会、村民小组将予以表彰奖励。

第二十五条  乡镇人民政府应加强乡镇规划和村庄规划实施的监督和管理，加强日常动态巡察，建立健全乡镇、村、组三级动态巡察网络，使违法用地行为发现在初始，制止在萌芽之中，村委会对本辖区内违法建设行为，应当予以制止，村委会未认真履行监管职责、导致违法建设行为发生的，将严肃追究其责任；各乡镇人民政府未依法履行监督和管理职责造成严重影响的，对责任人给予党纪政纪处分。

第二十六条  当事人对乡镇人民政府作出的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议、诉讼期间不停止执行，法律、法规另有规定的，从其规定。

第二十七条  对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十八条  乡镇、村委会等在规范村民建房监管中“不作为”和“乱作为”或在建房申请、审查、审批和上报过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的单位和人员，依法依纪从严处理。

第二十九条  凡村民建房违法用地面积和违章建筑面积超过本乡镇新增住宅建设用地面积总和10%以上的，县人民政府责令该乡镇限期整改，拒不整改或整改后达不到要求的党政主要负责人就地免职。

第七章  附  则

第三十条  本办法适用于县城及建制镇规划区、乡集镇规划区以外农村村民建房审批与管理。

县城及建制镇规划区、乡集镇规划区内农村村民建房审批与管理另行规定。

第三十一条  本办法自印发之日起施行。

    抄送：县委各部门，县人民武装部。

县人大常委会办公室，县政协办公室，县人民法院，

县人民检察院。

    bet365电脑网站办公室                      2018年2月6日印发